กระบวนการการพัฒนาศูนย์การค้าแบบเปิดริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา: กรณีศึกษา โครงการท่ามหาราช กรุงเทพมหานคร

Abstract

แนวคิด การวางแผนและกระบวนการการพัฒนาโครงการเป็นปัจจัยสำคัญต่อความสำเร็จของโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการท่ามหาราชเป็นศูนย์การค้าแบบเปิดริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีความสำคัญทั้งต่อการท่องเที่ยวและการฟื้นฟูย่านเมืองเก่า งานวิจัยนี้จึงมุ่งเน้นศึกษาถึงแนวคิด กระบวนการพัฒนา และผลการดำเนินงาน ของโครงการท่ามหาราช โดยเป็นงานวิจัยเชิงประจักษ์ (empirical research) ใช้การศึกษาเอกสาร การสัมภาษณ์ผู้พัฒนาโครงการและกลุ่มที่ปรึกษาที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการด้านต่างๆ การสังเกตทั้งในโครงการและพื้นที่ใกล้เคียง เพื่อสรุปเป็นบทเรียนจากการพัฒนาโครงการท่ามหาราช อันจะเป็นประโยชน์ด้านวิชาการการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผลการศึกษาพบว่ากระบวนการในการพัฒนาโครงการท่ามหาราชเป็นไปตามทฤษฎีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการจบการศึกษาด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรงและมีประสบการณ์ทำงานในกลุ่มธุรกิจของบรรพบุรุษ คือ การเดินเรือในแม่น้ำเจ้าพระยา ที่มีแนวคิดในการพัฒนาธุรกิจที่เป็นประโยชน์ต่อพื้นที่ เป็นผู้ตัดสินใจในการพัฒนาโครงการในทุกขั้นตอน จึงทำให้กระบวนการการพัฒนา ตรงตามแนวคิดและสอดคล้องกันทุกขั้นตอน กระบวนการการพัฒนาโครงการท่ามหาราชมี 4 ช่วง คือ 1. ช่วงก่อนการพัฒนาโครงการ มีแนวคิดให้โครงการส่งเสริมความสำคัญของแม่น้ำเจ้าพระยา กำหนดให้เป็น ไลฟ์ไสตล์มอลล์ ที่สอดคล้องกับบริบทของพื้นที่โดยมีการนำตลาดพระเครื่องมาไว้ในโครงการ 2. ช่วงก่อนการก่อสร้าง ผู้พัฒนากำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายไว้ 5 กลุ่มและตัดสินใจเลือกการลงทุนที่ไม่ต้องได้รับผลตอบแทนทางการเงินมากที่สุด แต่ต้องการให้โครงการมีเอกลักษณ์ที่สื่อถึงพื้นที่ริมแม่น้ำ มีการเปลี่ยนพื้นที่ขายให้เป็นพื้นที่สวนริมแม่น้ำ ส่งผลทำให้ได้กลุ่มลูกค้าเพิ่มขึ้นจาก 5 กลุ่มเดิมที่คาดการณ์ไว้ 3. ช่วงระหว่างการก่อสร้าง เนื่องจากมีวิกฤติการเมือง พ.ศ. 2556 จึงไม่สามารถขนวัสดุเข้าพื้นที่ได้ ส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้าและทำให้กำหนดเปิดโครงการต้องเลื่อนออกไป และ 4. ช่วงหลังการก่อสร้าง มีการนำการตลาดย้อนยุคแบบผสมผสานมาใช้ได้อย่างสอดคล้องกับแนวคิดการพัฒนาโครงการ ผลการศึกษาพบว่าการเลือกที่ปรึกษาในการพัฒนาโครงการมีความสำคัญต่อกระบวนการการพัฒนาอย่างมาก เนื่องจากการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าต้องมีการออกแบบทางกายภาพ และการจัดวางพื้นที่ขายที่มีรูปแบบดึงดูดความสนใจ โดยต้องสอดคล้องกับแนวคิดด้านการตลาดและด้านการลงทุน ผลของการพัฒนาโครงการนี้ มีการวางตำแหน่งของกลุ่มอาคาร ที่สอดคล้องกับประเภทร้านค้าและตำแหน่งท่าเรือทั้ง 4 ท่า ทำให้สามารถตอบสนองกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้ทั้งกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ตั้งใจมาใช้โครงการและกลุ่มผู้ใช้ท่าเรือข้ามฟาก บทเรียนที่ได้จากโครงการท่ามหาราชซึ่งประสบผลเป็นไปตามเป้าหมายของผู้พัฒนาโครงการมีปัจจัย คือ 1. ผู้พัฒนาโครงการมีความรู้ความเข้าใจและมีประสบการณ์ในกระบวนการการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 2. การเลือกกลุ่มที่ปรึกษาโครงการที่มีประสบการณ์และเข้าใจแนวคิดของการพัฒนา 3. การทำงานที่สอดคล้องกันของแต่ละฝ่ายทำให้เป็นไปตามแนวคิดและเป็นกระบวนการพัฒนาโครงการที่มีประสิทธิภาพ 4. รูปแบบของโครงการเกิดจากความสอดคล้องของส่วนประสมทางการตลาด ทำให้แม้โครงการท่ามหาราชจะเป็นโครงการขนาดเล็กแต่มีภาพลักษณ์ของโครงการที่ชัดเจน สามารถทำให้โครงการโดดเด่นและเป็นที่รู้จักได้