พฤติกรรมแสวงหาค่าเช่าทางเศรษฐกิจในธุรกิจจัดสรรที่ดิน : กรณีศึกษาโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่เขตบางบัวทอง

Abstract

ศึกษาวิเคราะห์พฤติกรรมที่ไม่สุจริตหรือการแสวงหาค่าเช่าทางเศรษฐกิจ (Rent seeking) ของเจ้าหน้าที่รัฐในขั้นตอนการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน และการออกใบอนุญาตต่างๆ ซึ่งมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องถึง 14 หน่วยงาน 6 กระทรวง ก่อให้เกิดความไม่สะดวกด้านเวลา และขั้นตอนต่างๆ กับผู้ประกอบการในการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน โดยใช้ทฤษฎีเรื่องพฤติกรรมแสวงหาค่าเช่าทางเศรษฐกิจ (Rent seeking) เป็นเครื่องมือในการวิเคราะห์ถึงกระบวนการที่ได้เปิดช่องทางการเกิด (Rent) และข้อตกลงระหว่างเจ้าหน้าที่รัฐกับภาคเอกชนในการเจรจาร่วมมือกันเพื่อหาทางออกจากขั้นตอนต่างๆ ที่ก่อความไม่สะดวกในการจัดสรรที่ดิน การศึกษามีขอบเขตศึกษาโครงการจัดสรรในพื้นที่อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี รวม 9 โครงการ ประกอบด้วยโครงการธุรกิจจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก ขนาดกลางและขนาดใหญ่ ขนาดละ 3 โครงการ และศึกษาหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องเพื่อทราบถึงระเบียบ ขั้นตอน ในการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ผลการศึกษาพบว่า พฤติกรรมแสวงหาค่าเช่าทางเศรษฐกิจ เป็นพฤติกรรมที่ปฏิบัติเป็นประเพณีนิยมสืบเนื่องมายาวนานตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน สาเหตุจากตัวระบบราชการ แม้ช่องทางและรูปแบบของพฤติกรรมที่ไม่สุจริต จะเปลี่ยนแปลงรูปแบบไปตามยุคสมัย โดยเปลี่ยนแปลงตามข้อจำกัดต่างๆ และระเบียบของรัฐ ซึ่งกฎหมายใหม่จะสร้างความไม่สะดวกรูปแบบใหม่ ซึ่งก่อพฤติกรรมแสวงหาค่าเช่าทางเศรษฐกิจในรูปแบบใหม่ โดยทั่วไปผู้ประกอบการจะเตรียมงบประมาณเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ประมาณ ร้อยละ 1-2 ของมูลค่าก่อสร้าง เพื่อหลีกเลี่ยงความไม่สะดวกที่เกิดขึ้นจากความลักลั่นในการให้บริการของราชการแก่ผู้มาติดต่อ ทำให้ต้นทุนในการประกอบกิจการสูงขึ้น ผลจากการสมยอมระหว่างเจ้าหน้าของรัฐกับผู้ประกอบการที่ทำงานร่วมกันจนกลายเป็น (Social norm) เพื่อหลีกเลี่ยงความไม่สะดวกต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากกลไกของภาครัฐ ก่อให้เกิดความสูญเสียแก่สังคมโดยรวม (Social cost) การแก้ไขต่อพฤติกรรมที่ไม่สุจริตสังคมจะต้องร่วมมือกันในการถ่วงดุลอำนาจและสร้างค่านิยมใหม่ ตลอดจนแก้บทกฎหมาย และจัดให้มี One stop service เพื่อบริการประชาชน