การติดตามผลการดำเนินงานโครงการแบ่งปันที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ : กรณีศึกษา โครงการพัฒนาชุมชนสามยอด เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร

Abstract

สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ มีนโยบายการบริหารจัดการทรัพย์สินเพื่อให้เกิดประโยชน์ที่ยั่งยืนต่อชุมชนโดยมีการนำวิธีการแบ่งปันที่ดิน (Land Sharing) มาใช้เพื่อให้สามารถนำที่ดินบางส่วนมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ พร้อมกับการจัดให้มีที่อยู่อาศัยแก่ผู้เช่าเดิมได้ การศึกษาครั้งนี้ได้เลือกกรณีโครงการพัฒนาชุมชนสามยอด ซึ่งเป็นโครงการแบ่งปันที่ดินรุ่นแรกของสำนักงานฯที่มีทั้งการพัฒนาเพื่อการพาณิชย์และการจัดพักอาศัยให้ผู้เช่าเดิม โดยมีวัตถุประสงค์ เพื่อติดตามผลการดำเนินงาน โดยการวิเคราะห์ นโยบาย วัตถุประสงค์ การวางแผน วิธีการดำเนินงาน และผลการดำเนินงาน เพื่อสรุปบทเรียนและเสนอแนวทางการดำเนินโครงการของสำนักงานทรัพย์สินฯในอนาคต โดยใช้วิธีการศึกษา การวิเคราะห์เอกสาร การสำรวจทางกายภาพ การสัมภาษณ์เจ้าหน้าที่และผู้เชี่ยวชาญ การสัมภาษณ์กลุ่มตัวอย่างจำนวน 70 ตัวอย่าง (ผู้อยู่อาศัย 44 ครัวเรือน และผู้ประกอบการพาณิชย์ 26 ราย) ผลการศึกษาพบว่าเดิมพื้นที่โครงการพัฒนาชุมชนสามยอด ประกอบด้วยอาคารพาณิชย์ 101 ห้อง และบ้านเรือน 230 ครัวเรือน ต่อมาเกิดเพลิงไหม้บางส่วนทำให้มีผู้บุกรุกเข้าไปอยู่อาศัยจนกลายสภาพเป็นชุมชนแออัด ในปี พ.ศ. 2525 สำนักงานทรัพย์สินฯ จึงได้เริ่มนำแนวคิดหลักการแบ่งปันที่ดินมาใช้ โดยให้บริษัทเอกชนเป็นผู้ดำเนินงาน และสามารถสร้างห้องพักสำหรับรองรับชุมชนได้ 260 ห้อง อาคารพาณิชย์ 107 ห้อง แผงค้าขายให้เช่า 240 แผง พื้นที่สำหรับจอดรถ และระบบสาธารณูปโภคที่ได้มาตรฐานการดำเนินใช้ระยะเวลาถึง 20 ปี ตั้งแต่ พ.ศ.2525 ถึง พ.ศ.2545 เนื่องจาก 1. สำนักงานทรัพย์สินฯ ไม่ได้มีการศึกษาความเป็นไปได้และการวางแผนการดำเนินงาน 2.ชาวชุมชนไม่ให้ความร่วมมือและไม่ย้ายออก เนื่องจากไม่มีความเชื่อมั่นว่าจะได้กลับเข้ามาอยู่ในโครงการหลังจากดำเนินการแล้วเสร็จหรือไม่ 3.เกิดการร้องเรียนเรื่องความสูงของอาคารที่บดบังทัศนียภาพวัดสุทัศน์ จึงต้องมีการลดจำนวนชั้น และทำให้หน่วยพักอาศัยลดลงเหลือ 182 ห้อง ผลจากการที่ระยะเวลาดำเนินการยาวนาน และจำนวนหน่วยที่ลดลง ทำให้ผู้เช่าเดิมขายสิทธิ์คืนให้สำนักงานทรัพย์สินฯ จนในปัจจุบันเหลือผู้อยู่อาศัยสิทธิเดิมที่อยู่ในโครงการเพียง 29 หน่วย จากการเปลี่ยนแปลงลักษณะทางกายภาพของโครงการจากชุมชนแนวราบเป็นแนวดิ่ง พบว่าผู้อยู่อาศัยสิทธิเดิมส่วนใหญ่พึงพอใจในสภาพกายภาพของโครงการว่ามีสภาพที่ดีขึ้น แต่เห็นว่าความสัมพันธ์ทางสังคมแย่ลงกว่าเดิม ในส่วนของผู้ประกอบการพาณิชย์พบว่าส่วนใหญ่พึงพอใจต่อลักษณะกายภาพของโครงการ แต่ปรากฏว่าในปัจจุบันมีพื้นที่ให้เช่าสำหรับการพาณิชย์ว่างอยู่เป็นจำนวนมาก จากการติดตามผลการดำเนินงาน พบว่าแม้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของสำนักงานทรัพย์สินฯ จะไม่ได้มุ่งผลกำไรสูงสุดทางการเงิน แต่ทุกโครงการควรต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน และมีการวางแผนด้านการเงิน อีกทั้งหากมีเป้าหมายจะให้ผู้อยู่อาศัยเดิมได้อาศัยอยู่ต่อไป จึงควรต้องดำเนินงานโดยการมีส่วนร่วม หากให้เอกชนเป็นผู้ลงทุนและดำเนินงานทั้งหมด การพัฒนาจะมุ่งไปสู่ผลตอบแทนของผู้ลงทุนมากกว่าการมีส่วนร่วมกับชาวชุมชน ดังนั้นการที่สำนักงานทรัพย์สินฯมีนโยบายใหม่ ที่ดำเนินการด้านการมีส่วนร่วมให้กับชาวชุมชนจนตกลงกันได้แล้วก่อน แล้วจึงส่งมอบให้เอกชนดำเนินการต่อ จึงเป็นแนวทางที่เหมาะสม และสำนักงานทรัพย์สินฯควรใช้โอกาสที่จะมีสถานีรถไฟฟ้ามาสร้างในพื้นที่ มาทบทวน กำหนดนโยบายและวางแผนการใช้ที่ดินโครงการนี้ใหม่ ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่จะเกิดขึ้น