Please use this identifier to cite or link to this item: http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/43428
Title: การติดตามผลการดำเนินงานโครงการแบ่งปันที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ : กรณีศึกษา โครงการพัฒนาชุมชนสามยอด เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร
Other Titles: MONITORING A LAND-SHARING PROJECT OF THE CROWN PROPERTY BUREAU : A CASE STUDY OF THE SAMYOD COMMUNITY DEVELOPMENT PROJECT, PRANAKORN DISTRICT, BANGKOK
Authors: ศาสตรา ศรีหาภาค
Advisors: กุณฑลทิพย พานิชภักดิ์
Other author: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
Advisor's Email: kpanitchpakdi@gmail.com
Subjects: ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
การพัฒนาที่ดิน
การพัฒนาที่อยู่อาศัย
Housing development
Issue Date: 2556
Publisher: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
Abstract: สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ มีนโยบายการบริหารจัดการทรัพย์สินเพื่อให้เกิดประโยชน์ที่ยั่งยืนต่อชุมชนโดยมีการนำวิธีการแบ่งปันที่ดิน (Land Sharing) มาใช้เพื่อให้สามารถนำที่ดินบางส่วนมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ พร้อมกับการจัดให้มีที่อยู่อาศัยแก่ผู้เช่าเดิมได้ การศึกษาครั้งนี้ได้เลือกกรณีโครงการพัฒนาชุมชนสามยอด ซึ่งเป็นโครงการแบ่งปันที่ดินรุ่นแรกของสำนักงานฯที่มีทั้งการพัฒนาเพื่อการพาณิชย์และการจัดพักอาศัยให้ผู้เช่าเดิม โดยมีวัตถุประสงค์ เพื่อติดตามผลการดำเนินงาน โดยการวิเคราะห์ นโยบาย วัตถุประสงค์ การวางแผน วิธีการดำเนินงาน และผลการดำเนินงาน เพื่อสรุปบทเรียนและเสนอแนวทางการดำเนินโครงการของสำนักงานทรัพย์สินฯในอนาคต โดยใช้วิธีการศึกษา การวิเคราะห์เอกสาร การสำรวจทางกายภาพ การสัมภาษณ์เจ้าหน้าที่และผู้เชี่ยวชาญ การสัมภาษณ์กลุ่มตัวอย่างจำนวน 70 ตัวอย่าง (ผู้อยู่อาศัย 44 ครัวเรือน และผู้ประกอบการพาณิชย์ 26 ราย) ผลการศึกษาพบว่าเดิมพื้นที่โครงการพัฒนาชุมชนสามยอด ประกอบด้วยอาคารพาณิชย์ 101 ห้อง และบ้านเรือน 230 ครัวเรือน ต่อมาเกิดเพลิงไหม้บางส่วนทำให้มีผู้บุกรุกเข้าไปอยู่อาศัยจนกลายสภาพเป็นชุมชนแออัด ในปี พ.ศ. 2525 สำนักงานทรัพย์สินฯ จึงได้เริ่มนำแนวคิดหลักการแบ่งปันที่ดินมาใช้ โดยให้บริษัทเอกชนเป็นผู้ดำเนินงาน และสามารถสร้างห้องพักสำหรับรองรับชุมชนได้ 260 ห้อง อาคารพาณิชย์ 107 ห้อง แผงค้าขายให้เช่า 240 แผง พื้นที่สำหรับจอดรถ และระบบสาธารณูปโภคที่ได้มาตรฐานการดำเนินใช้ระยะเวลาถึง 20 ปี ตั้งแต่ พ.ศ.2525 ถึง พ.ศ.2545 เนื่องจาก 1. สำนักงานทรัพย์สินฯ ไม่ได้มีการศึกษาความเป็นไปได้และการวางแผนการดำเนินงาน 2.ชาวชุมชนไม่ให้ความร่วมมือและไม่ย้ายออก เนื่องจากไม่มีความเชื่อมั่นว่าจะได้กลับเข้ามาอยู่ในโครงการหลังจากดำเนินการแล้วเสร็จหรือไม่ 3.เกิดการร้องเรียนเรื่องความสูงของอาคารที่บดบังทัศนียภาพวัดสุทัศน์ จึงต้องมีการลดจำนวนชั้น และทำให้หน่วยพักอาศัยลดลงเหลือ 182 ห้อง ผลจากการที่ระยะเวลาดำเนินการยาวนาน และจำนวนหน่วยที่ลดลง ทำให้ผู้เช่าเดิมขายสิทธิ์คืนให้สำนักงานทรัพย์สินฯ จนในปัจจุบันเหลือผู้อยู่อาศัยสิทธิเดิมที่อยู่ในโครงการเพียง 29 หน่วย จากการเปลี่ยนแปลงลักษณะทางกายภาพของโครงการจากชุมชนแนวราบเป็นแนวดิ่ง พบว่าผู้อยู่อาศัยสิทธิเดิมส่วนใหญ่พึงพอใจในสภาพกายภาพของโครงการว่ามีสภาพที่ดีขึ้น แต่เห็นว่าความสัมพันธ์ทางสังคมแย่ลงกว่าเดิม ในส่วนของผู้ประกอบการพาณิชย์พบว่าส่วนใหญ่พึงพอใจต่อลักษณะกายภาพของโครงการ แต่ปรากฏว่าในปัจจุบันมีพื้นที่ให้เช่าสำหรับการพาณิชย์ว่างอยู่เป็นจำนวนมาก จากการติดตามผลการดำเนินงาน พบว่าแม้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของสำนักงานทรัพย์สินฯ จะไม่ได้มุ่งผลกำไรสูงสุดทางการเงิน แต่ทุกโครงการควรต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน และมีการวางแผนด้านการเงิน อีกทั้งหากมีเป้าหมายจะให้ผู้อยู่อาศัยเดิมได้อาศัยอยู่ต่อไป จึงควรต้องดำเนินงานโดยการมีส่วนร่วม หากให้เอกชนเป็นผู้ลงทุนและดำเนินงานทั้งหมด การพัฒนาจะมุ่งไปสู่ผลตอบแทนของผู้ลงทุนมากกว่าการมีส่วนร่วมกับชาวชุมชน ดังนั้นการที่สำนักงานทรัพย์สินฯมีนโยบายใหม่ ที่ดำเนินการด้านการมีส่วนร่วมให้กับชาวชุมชนจนตกลงกันได้แล้วก่อน แล้วจึงส่งมอบให้เอกชนดำเนินการต่อ จึงเป็นแนวทางที่เหมาะสม และสำนักงานทรัพย์สินฯควรใช้โอกาสที่จะมีสถานีรถไฟฟ้ามาสร้างในพื้นที่ มาทบทวน กำหนดนโยบายและวางแผนการใช้ที่ดินโครงการนี้ใหม่ ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่จะเกิดขึ้น
Other Abstract: The Crown Property Bureau (CPB) has a policy to manage its properties for the sustainable benefit of the community via a land sharing approach. In this way, part of the land can be developed for commercial purposes while also providing housing for existing tenants. The development project selected for this case study is the Samyod Community Development Project, one of the first land sharing projects efforts by the Bureau. The research objective was to monitoring the project by analyzing the policies, objectives, planning, operational methods, and operational results. and to draw conclusions and recommend approaches for the Bureau’s future project management. The study methodology analysis of documents, physical surveys, interviews of staff and experts, and interviews of a sample of 70 stakeholders in the project (44 household residents and 26 commercial operators). The research results revealed the following: The area of the Samyod Community Development Project originally featured 101 commercial units and 230 households. Later, a part of the area was damaged by fire and taken over by squatters, turning it into an overly congested community. In 1982, the Crown Property Bureau introduced a policy of land sharing in the community, with a private company operating the project to build 260 residential units, 107 commercial building units, 240 commercial stalls for rent, parking lots, and standard infrastructure. The project took 20 years to complete over the period from 1983 to 2003 due to the following reasons: 1. The Crown Property Bureau had not conducted a feasibility study and had not prepared an adequate operational plan. 2. People in the community were uncooperative, refusing to move out as they were not confident that they could move back into the project upon completion. 3. Complaints were filed regarding the height of the buildings, which would block the view of Wat Suthat. As a result, the number of floors had to be reduced, lowering the number of residential units to 182. Owing to the reduced number of units coupled with the long operational period, many original tenants decided to sell their rights back to the Crown Property Bureau. At present, only 29 units are occupied by those residents with the original rights. Concerning the physical change from a ‘horizontal’ community to a ‘vertical’ one, most residents with original rights were satisfied with the improved physical conditions while admitting that the social relationships among residents had worsened. As for commercial operators, most were satisfied with the physical aspects of the project. However, at present, a large number of commercial facilities for rent remain unoccupied. The project’s performance yielded some lessons for future projects. Eventhough the Crown Property Bureau’s property management project did not focus on maximizing profit , it is advisable that a feasibility study be conducted for each project as an investment consideration. Totally left to private companies as investors, development is more likely to be geared towards returns to investors rather than community participation. Therefore, the Crown Property Bureau’s policy where people in the community can participate in the development process before handling over the project to private companies for further operations is commendable. In addition, as the underground train system will be extended to the area, the Crown Property Bureau should take the opportunity to review the policies and plans for land use in the area befitting future conditions.
Description: วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2556
Degree Name: เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต
Degree Level: ปริญญาโท
Degree Discipline: การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
URI: http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/43428
URI: http://doi.org/10.14457/CU.the.2013.894
metadata.dc.identifier.DOI: 10.14457/CU.the.2013.894
Type: Thesis
Appears in Collections:Arch - Theses

Files in This Item:
File Description SizeFormat 
5573315625.pdf12.69 MBAdobe PDFView/Open


Items in DSpace are protected by copyright, with all rights reserved, unless otherwise indicated.