ตลาดของการสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล : กรณีศึกษาบ้านเดี่ยว และบ้านทาวน์เฮาส์

Abstract

การศึกษาในครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาถึงภาพรวมและลักษณะของตลาดที่อยู่อาศัยตลอดจนปัจจัยที่ส่งผลต่ออุปสงค์และอุปทานของการสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยแบ่งการศึกษาออกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนแรกเป็นการวิเคราะห์เชิงพรรณนาจากการรวบรวมข้อมูลเอกสารต่างๆ ประกอบกับการสัมภาษณ์นักวิชาการและผู้ประกอบการในธุรกิจอสัหาริมทรัพย์ และส่วนที่สองเป็นการวิเคราะห์เชิงปริมาณโดยใช้แบบจำลอง Stock Adjustment Model โดยอาศัยข้อมูลอนุกรมเวลาเป็นรายไตรมาสในช่วงปี พ.ศ. 2538-2549 (ไตรมาสที่ 2) และประมาณค่าสัมประสิทธิ์โดยวิธีการ Two-Stage Least Squares ซึ่งแบ่งการศึกษาออกเป็นบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ ผลการศึกษา พบว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจที่มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจประเทศโดยตลาดที่อยู่อาศัยมีการเคลื่อนไหวเป็นวัฏจักรธุรกิจซึ่งสอดคล้องกับวัฏจักรเศรษฐกิจของประเทศอย่างใกล้ชิด ทั้งนี้วัฏจักรตลาดที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับปัจจัยทางด้านอุปสงค์และอุปทานเป็นสำคัญ อย่างไรก็ตาม ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยจะมีความผันผวนอย่างรุนแรงมากกว่าภาวะทางเศรษฐกิจเนื่องจากธรรมชาติของที่อยู่อาศัยที่มีความล่าช้าในกระบ่วนการผลิต นอกจากนี้พบว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยนั้นจะมีการขยายตัวตามทิศทางการขยายตัวของสาธารณูปโภคของภาครัฐเป็นหลัก โดยภาคเอกชนเป็นผู้มีบทบาทหลักในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในขณะที่ภาครัฐมีบทบาทเป็นผู้สนับสนุนและส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีอุปสงค์เป็นตัวกำหนดสำคัญในการสร้างที่อยู่อาศัย ทั้งนี้พบว่า ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัย ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง และราคาที่อยู่อาศัยที่มีความเหมาะสมกับรายได้ครัวเรือน ซึ่งพบว่า ความยืดหยุ่นของรายได้ที่มีต่อความต้องการบ้านเดี่ยวมีมากกว่าความต้องการทาวน์เฮาส์ นอกจากนี้ยังพบว่า ความยืดหยุ่นของการโฆษณาของโครงการที่มีความต้องการบ้านเดี่ยวมีมากกว่าความต้องการทาวน์เฮาส์เช่นเดียวกัน สำหรับปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่ออุปทานที่อยู่อาศัย ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง และต้นทุนทางการเงินนอกจากนี้ยังพบว่า ตลาดทาวน์เฮาส์มีการปรับตัวของสต็อกเร็วกว่าตลาดบ้านเดี่ยวเนื่องจากลักษณะของการสร้างที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกันในแต่ละประเภท