ต้นทุนโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย : กรณีศึกษา ต้นทุนโครงการบ้านเอื้ออาทร

Abstract

ในการกำหนดต้นทุนโครงการที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) มีปัจจัยสำคัญคือ เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถจ่ายได้ และไม่เป็นภาระกับกคช.ในการรับค่าใช้จ่ายที่สูงเกินไป การวิจัยครั้งนี้มีวัตถประสงค์เพื่อศึกษาหลักเณฑ์และเงื่อนไขในการจัดทำโครงการบ้านเอื้ออาทร รวมถึงเปรียบเทียบต้นทุนที่เกิดขึ้นจริงกับต้นทุนมาตรฐาน เพื่อเสนอแนะวิธีการกำหนดโครงสร้างต้นทุนที่เหมาะสม โดยใช้กลุ่มตัวอย่างโครงการบ้านเอื้ออาทร 117 โครงการ ใช้วิธีการวิเคราะห์ต้นทุนและสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวช่าญที่เกี่ยวข้อง ผลการศึกษาสรุปได้ดังนี้ 1. หลักเกณฑ์และเงื่อนไขการจัดทำโครงการบ้านเอื้ออาทรมี 5 หลักเกณฑ์ คือ 1) การจัดทำในที่ดินของ กคช./จัดซื้อที่ดินใหม่ 2) การจัดทำในที่ดินของส่วนราชการ/ หน่วยงวานรัฐ 3) การขายอาคารคงสำเร็จรูปเหลือของภาคเอกชนและ กคช. 4) การจัดทำโครงการในที่ดินเอกชน และ 5) การร่วมดำเนินการกับเอกชน/จัดซื้อโครงการแบบเบ็ดเสร็จจาภภาคเอกชน (ระบบ Tumkey) ซึ่งโครงการส่วนใหญ่ใช้หลักเกณฑ์ระบบ Turmkey มาถึงร้อยละ 60 2. สำหรับการจัดทำโครงการตามหลักเณฑ์ที่ 1-4 และ กคช.จ้างผู้รับเหมาดำเนินการ มีโครงสร้างต้นทุน 7 หมวด และมีสัดส่วนดังนี้ 1) ค่าที่ดิน 2) ค่าปรับปรุงที่ดินและสาธารณูปโภค 3) ค่าก่อสร้างอาคาร ซึ่งทั้ง 3 รายการ กำหนดสัดส่วนที่ 85% 4) ค่าดำเนินการ (7%) 5) ค่าดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง (4%) และ 7) ค่าครุภัณฑ์โครงการ ส่วนการดำเนินการตามหลักเณฑ์ที่ 5 มีโครงสร้างต้นทุนแตกต่างจากหลักเกณฑ์ 1-4 เนื่องจากกำหนดเป็นจำนวนเงินต่อหน่วยแทนการกำหนดเป็นร้อยละดังนี้ ค่าปรับปรุงที่ดินและสาธารณูปโภค และค่าก่อสร้างอาคาร 420,000 บาท ค่าดำเนินการ 21,000 บาท ค่าดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง 14,000 บาท และค่าบริหารชุมชน (5 ปี) 15,000 บาท รวม 470,000 บาทต่อหน่วย