ต้นทุนโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย : กรณีศึกษา ต้นทุนโครงการบ้านเอื้ออาทร

จินตนา โลหะรัตน์

dc.contributor.advisor	กุณฑลทิพย พานิชภักดิ์
dc.contributor.advisor	ปรีดิ์ บุรณศิริ
dc.contributor.author	จินตนา โลหะรัตน์
dc.contributor.other	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
dc.date.accessioned	2021-03-01T07:50:45Z
dc.date.available	2021-03-01T07:50:45Z
dc.date.issued	2552
dc.identifier.uri	http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/72484
dc.description	วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2552	en_US
dc.description.abstract	ในการกำหนดต้นทุนโครงการที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) มีปัจจัยสำคัญคือ เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถจ่ายได้ และไม่เป็นภาระกับกคช.ในการรับค่าใช้จ่ายที่สูงเกินไป การวิจัยครั้งนี้มีวัตถประสงค์เพื่อศึกษาหลักเณฑ์และเงื่อนไขในการจัดทำโครงการบ้านเอื้ออาทร รวมถึงเปรียบเทียบต้นทุนที่เกิดขึ้นจริงกับต้นทุนมาตรฐาน เพื่อเสนอแนะวิธีการกำหนดโครงสร้างต้นทุนที่เหมาะสม โดยใช้กลุ่มตัวอย่างโครงการบ้านเอื้ออาทร 117 โครงการ ใช้วิธีการวิเคราะห์ต้นทุนและสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวช่าญที่เกี่ยวข้อง ผลการศึกษาสรุปได้ดังนี้ 1. หลักเกณฑ์และเงื่อนไขการจัดทำโครงการบ้านเอื้ออาทรมี 5 หลักเกณฑ์ คือ 1) การจัดทำในที่ดินของ กคช./จัดซื้อที่ดินใหม่ 2) การจัดทำในที่ดินของส่วนราชการ/ หน่วยงวานรัฐ 3) การขายอาคารคงสำเร็จรูปเหลือของภาคเอกชนและ กคช. 4) การจัดทำโครงการในที่ดินเอกชน และ 5) การร่วมดำเนินการกับเอกชน/จัดซื้อโครงการแบบเบ็ดเสร็จจาภภาคเอกชน (ระบบ Tumkey) ซึ่งโครงการส่วนใหญ่ใช้หลักเกณฑ์ระบบ Turmkey มาถึงร้อยละ 60 2. สำหรับการจัดทำโครงการตามหลักเณฑ์ที่ 1-4 และ กคช.จ้างผู้รับเหมาดำเนินการ มีโครงสร้างต้นทุน 7 หมวด และมีสัดส่วนดังนี้ 1) ค่าที่ดิน 2) ค่าปรับปรุงที่ดินและสาธารณูปโภค 3) ค่าก่อสร้างอาคาร ซึ่งทั้ง 3 รายการ กำหนดสัดส่วนที่ 85% 4) ค่าดำเนินการ (7%) 5) ค่าดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง (4%) และ 7) ค่าครุภัณฑ์โครงการ ส่วนการดำเนินการตามหลักเณฑ์ที่ 5 มีโครงสร้างต้นทุนแตกต่างจากหลักเกณฑ์ 1-4 เนื่องจากกำหนดเป็นจำนวนเงินต่อหน่วยแทนการกำหนดเป็นร้อยละดังนี้ ค่าปรับปรุงที่ดินและสาธารณูปโภค และค่าก่อสร้างอาคาร 420,000 บาท ค่าดำเนินการ 21,000 บาท ค่าดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง 14,000 บาท และค่าบริหารชุมชน (5 ปี) 15,000 บาท รวม 470,000 บาทต่อหน่วย	en_US
dc.description.abstractalternative	3. การที่กำหนดต้นทุนดำเนินการอัตราที่ 7% ของค่าก่อสร้างอาคารและสาธารณูปโภค ทำให้ต้นทุนต่อหน่วยที่เกิดขึ้น ไม่สะท้อนต้นทุนที่แท้จริงและส่งผลต่อกำไรของโครงการ เพราะเมื่อเกิดค่าใช้จ่ายจะมีการปันส่วน (allocation) เข้าแต่ละโครงการเพื่อคำนวณต้นทุนต่อหน่วย (Unit cost) ซึ่งต้นทุนต่อหน่วยจะแปรผันตามจำนวนหน่วยที่ก่อร้างในแต่ละปี 4. ในการศึกษาเปรียบเทียบต้นทุนจริงกับต้นทุนมาตรฐาน พบว่า โครงการร้อยละ 90 มีต้นทุนจริงสูงกว่าต้นทุนมาตรฐานจากการทดสอบโครงการกรณีตัวอย่าง พบว่า โครงการที่สร้างเสร็จเร็วกว่าแผน 10% ของระยะเวลาก่อสร้าง จะทำให้มีกำหร 0.30% ของต้นทุน (1,405 บาท/หน่วย) แต่หากก่อสร้างล่าช้ากว่าแผน 20-50% ของระยะเวลาก่อสร้าง จะทำให้ขาดทุน 13.03% ของต้นทุน (61,260 บาท/หน่วย) ซึ่งส่วนที่ก่อสร้างล่าช้ากว่าแผนทั้งหมดจะมีผลขาดทุนประมาณ 4 พันล้านบาท ทั้งนี้มีจำนวนหน่วยที่อยู่ระหว่างดำเนินการ ณ 30 กันยายน 2552 รวม 68,722 หน่วย จาก 90 โครงการ มีสัดส่วนโครงการที่ดำเนินการเสร็จเร็วกว่าแผน : เป็นไปตามแผน : ช้ากว่าแผน คือ 4 : 0 : 86 หรือคิดเป็นร้อยละ 6 : 0 : 94 การคำนวณต้นทุนโครงการบ้านเอื้ออาทรมีการดำเนินการตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขตามกระบวนการโดยครบถ้วน แต่สิ่งที่พบคือมีต้นทุนที่เกิดขึ้นจริงสูงกว่าต้นทุนมาตรฐาน โดยมีสาเหตุสำคัญ คือ การก่อสร้างล่าช้าและไม่สามารถขายบ้านได้ตามแผน ดังนั้น กคช.จึงควรพิจารณาแก้ไขการบริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพ และกำหนดต้นทุนค่าดำเนินการให้สอดคล้องกับที่เกิดจริง รวมถึงการตั้งสำรองราคาเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับความเสี่ยงกรณีที่ไม่เป็นไปตามแผนงาน	en_US
dc.language.iso	th	en_US
dc.publisher	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย	en_US
dc.rights	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย	en_US
dc.subject	การพัฒนาที่อยู่อาศัย	en_US
dc.subject	ที่อยู่อาศัย	en_US
dc.subject	โครงการบ้านเอื้ออาทร -- ต้นทุน	en_US
dc.title	ต้นทุนโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย : กรณีศึกษา ต้นทุนโครงการบ้านเอื้ออาทร	en_US
dc.title.alternative	Development Cost for Low-Income Housing Projects : Case Study of Bann Aua-Ar- Torn Projects	en_US
dc.type	Thesis	en_US
dc.degree.name	เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต	en_US
dc.degree.level	ปริญญาโท	en_US
dc.degree.discipline	เคหการ	en_US
dc.degree.grantor	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย	en_US
dc.email.advisor	kundoldibya.p@chula.ac.th
dc.email.advisor	ไม่มีข้อมูล