กลยุทธ์การปรับเปลี่ยนรูปแบบทางสถาปัตยกรรมโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว ระหว่างปี พ.ศ.2559-2565 กรณีศึกษา 4 บริษัทมหาชนจำกัด

Abstract

การปรับเปลี่ยนรูปแบบทางสถาปัตยกรรมเป็นหัวใจของการพัฒนาผลิตภัณฑ์ (Product) ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงพ.ศ.2559-2565 ประเทศไทยประสบปัญหาโควิด-19 ในปี 2563 จากนั้นพบว่าอัตราการขายบ้านเดี่ยวโครงการบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพและปริมณฑลสูงขึ้นกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์และการปรับเปลี่ยนรูปแบบทางสถาปัตยกรรมบ้านเดี่ยวในโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 5-10 ล้านบาทที่เปิดขายในช่วงปี พ.ศ. 2559 – 2565 ของบริษัทที่มีรายได้จากบ้านแนวราบมากที่สุด 4 บริษัทได้แก่ 1) บมจ. เอพี(ไทยแลนด์) (AP) 2) บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) 3) บมจ. แสนสิริ (SIRI) 4) บมจ. ศุภาลัย (SPALI) โดยรวบรวมแบบบ้านทั้ง 4 บริษัทจากแบบเริ่มต้น 13 แบบใน 18 โครงการ และศึกษา 1) รวบรวมข้อมูลกลยุทธ์จากรายงานประจำปี56-1 และรวบรวมแบบบ้านจากเว็บไซต์รีวิวโครงการ 2) สัมภาษณ์การดำเนินกลยุทธ์และสัมภาษณ์สอบทานการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้าน

ผลการศึกษาพบว่าในช่วงก่อน พ.ศ.2563 มีการดำเนินกลยุทธ์องค์กรแตกต่างกันแบ่งเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่ 1) กลยุทธ์องค์กรมุ่งเน้นการพัฒนากายภาพ จำนวน 2 บริษัทคือ AP และ SC และอีก 2 บริษัทมีกลยุทธ์มุ่งเน้นการพัฒนาการอยู่อาศัยและพัฒนาสังคมคือ SIRI และ SPALI เมื่อได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกและการแพร่ระบาดโควิด-19 ทำให้ทั้ง 4 บริษัทปรับกลยุทธ์องค์กรในทิศทางเดียวกันคือมุ่งการพัฒนาการอยู่อาศัยเพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกัน นำไปสู่การปรับเปลี่ยนกลยุทธ์พัฒนาผลิตภัณฑ์จากฐานกลยุทธ์เดิมที่แตกต่างกันในแต่ละบริษัท โดยพบว่ากลุ่มลูกค้ามี 2 กลุ่มคือ กลุ่มที่มีรายได้ค่อนข้างสูง จำนวน 2 บริษัทคือ AP และ SC และอีก 2 บริษัทเน้นกลุ่มรายได้ไม่สูงคือ SIRI และ SPALI และภาพรวมการดำเนินกลยุทธ์การพัฒนาผลิตภัณฑ์ทุกบริษัทปรับเพิ่มกลยุทธ์จากฐานกลยุทธ์เดิม จำแนกได้เป็นกลยุทธ์ 1) กลยุทธ์การพัฒนาขนาดพื้นที่ใช้สอย (AP) 2) กลยุทธ์ด้านความยืดหยุ่นพื้นที่ใช้สอยพัฒนาFunction (SC) 3) กลยุทธ์ความยืดหยุ่นพื้นที่และการออกแบบที่โดดเด่น (SIRI) 4) กลยุทธ์การเพิ่มบ้านหลายแบบมีพื้นที่ใช้สอยแตกต่าง (SPALI)

การปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทำให้จำนวนแบบบ้านมากขึ้นจากแบบบ้านเริ่มต้น 13 แบบเป็น 54 แบบในช่วงท้ายและมีการพัฒนาแบบบ้านขนาดแตกต่างกันเป็นบ้านขนาดใหญ่พัฒนาใน 2 บริษัทคือ AP และ SC มีขนาดบ้านเฉลี่ยระหว่าง 219-224 ตารางเมตร และอีก 2 บริษัทคือ SIRI และ SPALI เน้นบ้านขนาดกลางและบ้านขนาดเล็ก มีขนาดบ้านเฉลี่ย 158-166 ตารางเมตร และพบว่าทุกบริษัทมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านตามกลยุทธ์ 1) AP เพิ่มขนาดพื้นที่รวมมากที่สุด 16% จากขนาดพื้นที่เฉลี่ยบ้านเริ่มต้นและเพิ่มขนาดทุกพื้นที่ใช้สอย โดยเฉพาะพื้นที่ส่วนรวมสมาชิกสาธารณะในครอบครัว 2) SC จากกลยุทธ์เน้นพื้นที่ยืดหยุ่นของฟังก์ชั่น นำไปสู่การปรับความสำคัญกับพื้นที่ส่วนตัวมาก โดยเพิ่มขนาดพื้นที่ห้องนอนมาก 10-25% และที่ลดขนาดพื้นที่สาธารณะ เพิ่มพื้นที่ใช้สอยคือพื้นที่ระเบียง 3) SIRI จากกลยุทธ์พื้นที่ใช้สอยยืดหยุ่นตอบโจทย์การอยู่อาศัยดีไซน์เด่นเน้นราคาไม่สูง สู่การเพิ่มขนาดพื้นที่รวมน้อยที่สุด เพิ่มขนาดในห้องส่วนตัวหรือห้องนอนรอง 14-20% ลดขนาดห้องนอนใหญ่ 4) SPALI จากกลยุทธ์เพิ่มพื้นที่ใช้สอยหลากหลายแตกต่างตอบลูกค้าใหม่เจนเนอเรชั่น Z นำไปสู่การเพิ่มจำนวนรูปแบบบ้านโดยเฉพาะบ้านขนาดกลางหลายแบบและเพิ่มขนาดพื้นที่สาธารณะ และด้านการปรับตำแหน่งพื้นที่ใช้สอยพบว่าทุกบริษัทมีการปรับน้อยเป็นตำแหน่งห้องนอนใหญ่ที่ปรับมากที่สุดจากบริเวณหน้าบ้านไปข้างบ้านและปรับตำแหน่งห้องนอนรองมาไว้ข้างบ้านเพิ่มพื้นที่ระบายอากาศในทุกห้องนอน

ผลการศึกษาชี้ให้เห็นว่า 1) การกำหนดกลยุทธ์ในบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญมากส่งผลต่อการปรับรูปแบบบ้านจึงเสนอให้บริษัทให้ความสำคัญด้านการพัฒนาผลิตภัณฑ์อันเป็นหัวใจของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และจากสภาวะวิกฤตทุกบริษัทให้ความสำคัญจากการนำกลยุทธ์ฐานเดิมมาปรับใช้ให้สอดคล้องกับความต้องการกลุ่มเป้าหมายที่เปลี่ยนไปแตกต่างกัน 2) แม้ว่าโควิด-19 เป็นปัจจัยก่อเกิดการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์และรูปแบบบ้านแต่การปรับนี้เน้นตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้ามากกว่าการตอบสนองต่อโควิด-19 จึงเสนอแนะให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์พัฒนาที่อยู่อาศัยบ้านเดี่ยวควรให้ความสำคัญกับการกำหนดกลยุทธ์ในสภาวะโลกร้อนและภัยพิบัติเช่นโรคระบาดโควิด-19 มากขึ้น เพราะภัยพิบัติจะเกิดบ่อยและรุนแรงขึ้น บริษัทจึงควรจำเตรียมยุทธศาสตร์ด้านการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านในสภาวะวิกฤต นอกจากนั้นพบว่าบ้านขนาดเล็กมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบได้จำกัดกว่าการปรับบ้านขนาดอื่นบริษัทจึงควรศึกษาวิจัยพัฒนาแบบบ้านเล็กให้มีความยืดหยุ่นปรับตัวได้ดียิ่งขึ้นในอนาคต