การเปลี่ยนแปลงต้นทุนและผลตอบแทนในการลงทุนพัฒนาอาคารชุดสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ตามมาตรการส่งเสริมอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มขึ้น ในกรุงเทพมหานคร : กรณีศึกษาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 3 ราย

Abstract

ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่เมืองชั้นในและชั้นกลางของกรุงเทพฯเพิ่มสูงขึ้นตามราคาที่ดินที่สูงขึ้น ส่งผลให้ผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อยไม่สามารถจ่ายได้ ภาครัฐจึงมีมาตรการส่งเสริมอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มขึ้น (FAR Bonus) สำหรับการจัดให้มีหรือพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาดสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง (Affordable Housing) ภายใต้กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ พ.ศ.2556 อย่างไรก็ตาม มาตรการนี้ยังไม่มีผู้ประกอบการรายใดนำไปปฏิบัติจริง การวิจัยมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการเปลี่ยนแปลงต้นทุนและผลตอบแทนในการพัฒนาอาคารชุดภายใต้เงื่อนไขของมาตรการข้างต้น พร้อมกับศึกษาปัญหาและอุปสรรคหากนำมาตรการไปปฏิบัติในมุมมองของผู้ประกอบการ รวมทั้งวิเคราะห์ความคุ้มค่าในการนำมาตรการ FAR Bonus ไปใช้จากการทำแบบจำลองทางการเงิน (Financial Model) โดยการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทุตติยภูมิรวมถึงข้อมูลปฐมภูมิจากการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ โดยมีสมมติฐานการได้รับ FAR Bonus เพิ่มขึ้นทีละ 5% จนถึง 20% และใช้ข้อมูลโครงสร้างต้นทุนจากโครงการกรณีศึกษาของ 3 บริษัท คือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ผลการศึกษามีข้อค้นพบ 3 ประการคือ 1) มาตรการ FAR Bonus สามารถจูงใจผู้ประกอบการได้น้อยเพราะมาตรการมีเงื่อนไขที่ยังไม่ชัดเจนได้แก่ เงื่อนไขราคาขาย และรายได้ของกลุ่มผู้ซื้อ อีกทั้งมีข้อจำกัดด้านราคาที่ดินในเขตพื้นที่ชั้นในมีราคาแพง ประกอบกับกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาอาคารชุดตามมาตรการ 2) เมื่อโครงการได้รับ FAR Bonus 5% 10% 15% และ 20% สามารถทำให้โครงการมีผลตอบแทนเพิ่มขึ้นจากโครงการเดิม (Base Case) ได้ทุกกรณี ทั้งนี้หากโครงการได้รับ FAR Bonus 5% ตามรูปแบบการเพิ่มพื้นที่อาคารโดยมีพื้นที่อาคารปกคลุมดินเท่าเดิม และมีความสูงอาคารเพิ่มขึ้น สามารถทำให้ได้ผลตอบแทนสูงที่สุดแม้ว่าต้นทุนค่าก่อสร้างจะสูงขึ้นเล็กน้อยก็ตาม อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการควรพิจารณาระดับ FAR Bonus ควบคู่กับทำเลที่ตั้งด้วย และ 3) ถ้าผู้ประกอบการได้รับ FAR Bonus สูงสุด 20% จากมาตรการนี้จะทำให้มีที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าท้องตลาดตามมาตรการโดยเฉลี่ยแล้วคิดเป็นหน่วยได้ 1.3% ของจำนวนหน่วยอาศัยทั้งหมด ซึ่งมีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 1.6 ล้านบาท นอกจากนี้ผลการวิจัยมีข้อเสนอแนะอันเป็นประโยชน์แก่ภาครัฐในการปรับปรุงมาตรการโดยการสร้างความชัดเจนของเงื่อนไข และระบุหน่วยงานที่รับผิดชอบตรวจสอบการนำมาตรการไปใช้ โดยภาครัฐควรสร้างความเข้าใจและประชาสัมพันธ์สิทธิประโยชน์ที่ผู้ประกอบการและสังคมจะได้รับเมื่อนำมาตรการไปปฏิบัติ เพื่อจูงใจภาคเอกชนให้เห็นความสำคัญ เงื่อนไข ข้อจำกัด และผลตอบแทนของมาตรการต่อไป