ความล้มเหลวของโครงการพัฒนาที่อาศัย ราคาถูก : กรณีศึกษาบ้านโคราช จังหวัดนครราชสีมา

Abstract

การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ 1) ศึกษาลักษณะและปัญหาของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกและ (2) สาเหตุหลักที่ทำให้เกิดปัญหาความล้มเหลวของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูก การวิจัยครั้งนี้ใช้วิธีการศึกษาเชิงบรรยายวิเคราะห์ ซึ่งได้ข้อมูลจาก (1) การสำรวจด้านกายภาพของโครงการที่ทำการศึกษาด้านการเงิน ด้านการตลาดและเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง (2) การสัมภาษณ์ประกอบการเพื่อทราบถึงปัญหาและปัจจัยที่ส่งผลให้เกิดความล้มเหลวของโครงการ และสัมภาษณ์ผู้ทรงคุณวุฒิจากหลายสาขาอาชีพ เช่นนักวิชาการ นักการเงิน และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (3) การวิเคราะห์ข้อมูลโดยใช้วิธีการทางสถิติเพื่อให้ผลการวิจัยมีความน่าเชื่อถือมากขึ้น ผลการวิจัยสรุปว่า 1. สาเหตุหลักที่ทำให้เกิดปัญหาความล้มเหลวของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกกรณีศึกษา บ้านโคราช (นามสมมุติ) เนื่องจาก ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นมาจากหลายสาขาอาชีพที่แตกต่างกันมิใช่มืออาชีพโดยตรงที่ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ การเข้าสู่วงการพัฒนาที่อยู่อาศัยนั้น เป็นธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูง จึงทำให้บุคคลต่าง ๆ เข้าสู่วงการมากมาย และเกิดการแข่งขันด้านผลิตที่อยู่อาศัยในที่สุด และจากกรณีศึกษาสามารถสรุปประเด็นที่ก่อให้เกิดความล้มเหลวของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกได้ว่า มีเหตุปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุด อยู่ 4 ปัจจัยดังนี้ คือ 1.1 ปัญหาด้านการเงิน การลงทุน เนื่องมาจากสถาบันการเงินชลอหรือระงับการอนุมัติสินเชื่อยอมทำให้โครงการสะดุดหยุดลงทันที และ ผู้ประกอบการขาดการวางแผนการเงินที่เป็นระบบขาดการสนับสนุนการเงินอย่างต่อเนื่อง 1.2 ปัญหาด้านการตลาด และการตั้งราคาขาย ซึ่งประสบปัญหาการประมาณการตั้งราคาขายให้ลดต่ำลง ทำให้ยอดขายสะดุดหยุดลง 1.3 ปัญหาด้านราคาต้นทุนค่าก่อสร้าง และปัญหาด้านกฎหมาย เนื่องจากผู้ประกอบการสามารถก่อสร้างที่อยู่อาศัยแล้วเสร็จบางส่วน แต่ไม่สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อได้ เพราะติดขัดว่าโครงการฯ ยังได้รับอนุญาตจากดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ แต่ผู้ประกอบการขาดเงินทุนหมุนเวียน เพราะไม่สามารถระดมเงินทุนจากกรรมการหุ้นส่วน กอปรกับสถาบันการเงินไม่อนุมัติสนับสนุนสินเชื่อให้แก่โครงการต่าง ๆ ต่อไป จึงทำให้โครงการไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้ 2. ความล้มเหลวของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูก จากการวิจัยเมื่อเปรียบเทียบปัจจัยปัญหาที่ผู้วิจัยตั้งสมมุติฐานกับความคิดเห็นของผู้ทรงคุณวุฒิ พบว่า เกิดจากปัจจัยปัญหา 5 ปัจจัยด้วยกันดังนี้คือ (1) การรเงิน/การลงทุน (2) การตลาด / การขาย / ทำเลที่ตั้ง (3) ผู้ประกอบการไม่ใช่มืออาชีพ / การบริหารต้นทุนการก่อสร้าง (4) ขาดข้อมูลความต้องการที่อยู่อาศัย (Demand & Supply) และ (5) ขาดการศึกษาข้อมูลความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility Study) การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกนั้น ในแต่ละโครงการจะประสบปัญหาที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งอาจจะเกิดจากปัจจัยปัญหาพร้อมกันในหลายประเด็นปัญหา จากข้อเท็จจริงในการวิจัย จะเห็นว่าปัจจัยปัญหาที่เกิดขึ้นนั้นสอดคล้องกับแนวความคิดของผู้ทรงคุณวุฒิ รวมทั้งสิ้น 5 ปัจจัยปัญหา และผู้ทรงคุณวุฒิยังให้ความคิดเห็นเพิ่มเติมว่าความล้มเหลวที่เกิดขึ้นนั้น บางโครงการอาจจะประสบเพียงปัญหาเดียวก็สามารถทำให้โครงการล้มเหลวได้ไม่จำเป็นต้องประสบปัญหาพร้อม ๆ กันเหมือนกรณีศึกษา