กระบวนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ : กรณีศึกษา โครงการบ้านพฤกษา 15 จังหวัดสมุทรปราการ

Abstract

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ในทางปฏิบัตินับแต่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีผลบังคับใช้ถึงปัจจุบัน (2546-2551) มีโครงการที่สามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เพียง 5% ของโครงการหมู่บ้านจัดสรรทั้งหมด โดยเฉพาะในโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ที่มีจำนวนที่ดินมากกว่า 500 แปลง หรือเกิน 100 ไร่นั้น มีโครงการที่สามารถจดทะเบียนได้น้อยมาก การศึกษานี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการจัดตั้งนิติบุคคลของโครงการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่ โดยเลือกโครงการของบริษัทพฤกษาเรียลเอสเตทเป็นกรณีศึกษา เพื่อให้ผู้ประกอบการรายอื่นได้นำผลการศึกษาเพื่อเป็นประโยชน์ในการจัดตั้งนิติบุคคลโครงการบ้านจัดสรรต่อไป จากการศึกษาพบว่า ผู้ประกอบการเป็นผู้ที่มีบทบาทสำคัญในการดำเนินการ พร้อมทั้งจัดหาคนกลางร่วมประสานงานระหว่างลูกบ้านทั้งโครงการกับทางผู้ประกอบการ โดยแผนการดำเนินการได้แบ่งออกเป็น 3 ช่วง ได้แก่ 1. ก่อนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่าผู้ประกอบการหาตัวแทนลูกบ้านแล้วประสานงานผ่านตัวแทนลูกบ้านไปยังลูกบ้านทั้งโครงการ 2. ระหว่างการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่า จากปัญหาจำนวนลูกบ้านที่มากและปัญหาการเมืองท้องถิ่นที่พยายามเข้ามาแทรกแซง ทำให้ผู้ประกอบการจึงยอมเสียเงินทุนว่าจ้างบริษัทบริหารโครงการดำเนินการ จนกระทั่งสามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลฯ ได้ 3. ภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่าผู้ประกอบการได้ดำเนินการโอนฯ ก่อนปรับปรุงสาธารณูปโภคของโครงการ โดยยอมเสียเงินทุนในการซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดทรุดโทรมให้อยู่ในสภาพดี โดยไม่หักออกจากเงินกองทุนฯ และเงินค้ำประกันการบำรุงสาธารณูปโภค เพื่อมอบอำนาจการบริหารให้แก่นิติบุคคลฯ โดยสมบูรณ์ นอกจากนี้ยังได้พบปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการและวิธีการแก้ปัญหาดังนี้ 1. ก่อนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่าระยะแรกลูกบ้านยังไม่รู้จักกัน จำเป็นต้องสร้างกลุ่มทางสังคมเพื่อขับเคลื่อนกิจกรรมต่างๆ ภายในหมู่บ้าน แก้ปัญหาโดยจัดกิจกรรมมวลชนสัมพันธ์ 2. ระหว่างการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่าจำนวนลูกบ้านมาก ซึ่งไม่สามารถมาพร้อมกันครบได้ตามจำนวน ณ เวลาที่กำหนด แก้ปัญหาโดยถือมติเอกฉันท์ในการจัดตั้งเฉพาะผู้ที่มาในเวลาที่กำหนด และให้ลูกบ้านในส่วนที่เหลือทยอยมาลงชื่อเพื่อลงมติทีหลังจนครบ 3. ภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่าเนื่องจากผู้ได้รับคัดเลือกมาเป็นคณะกรรมการนิติบุคคล มาจากในหลายๆ กลุ่มทำให้ในบางครั้งมีทัศนคติต่างๆ ไม่ตรงกัน รวมถึงยังขาดประสบการณ์ในการบริหาร วิธีการแก้ไขในระยะแรกโดยผู้ประกอบการร่วมประสานงานบริหาร แต่การให้ความร่วมมือของลูกบ้านในการจ่ายค่าส่วนกลาง จะเป็นตัวสะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของลูกบ้านต่อการบริหารงานของนิติบุคลที่แท้จริง ทั้งนี้สรุปผลการศึกษาได้ว่า การดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ ผู้ประกอบการได้ดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ทุกขั้นตอน แต่ได้มีการเพิ่มเติมขั้นตอนขึ้นมาในช่วง 1. การประกาศจัดตั้งฯ 2. การรวบรวมเสียงลูกบ้าน 3. การจดทะเบียนนิติบุคคล 4. การแต่งตั้งคณะกรรมการ 5. การดำเนินการโอนฯ เพื่อช่วยให้การดำเนินการเป็นไปตามเป้าหมายที่ได้วางไว้ และใช้ระยะเวลารวมทั้งสิ้น 6 ปีตั้งแต่เริ่มเปิดขายโครงการจนกระทั่งสามารถโอนส่งมอบสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคล โดยระยะเวลาเกินครึ่งใช้ในการดำเนินการสร้างระบบสาธารณูปโภคให้เสร็จทั้งโครงการ อันเนื่องมาจากโครงการมีขนาดใหญ่ทำให้ใช้ระยะเวลาการก่อสร้างนาน จึงจะสามารถดำเนินการเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลได้ ซึ่งสามารถรวบรวมเสียงลูกบ้านได้ครบเกินครึ่งของผังโครงการ ภายใน 15 ชั่วโมง และสามารถดำเนินการโอนได้ภายหลังจากการได้หนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคล 3 เดือน ในส่วนค่าใช้จ่ายผู้ประกอบการได้วางแผนในเรื่องค่าใช้จ่ายทั้งหมด ตั้งแต่เริ่มวางแผนทำโครงการ โดยค่าใช้จ่ายในการดำเนินการคิดเป็น 4% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด โดยวิธีการดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลพบว่า โครงการหมู่บ้านจัดสรรหมู่บ้านขนาดใหญ่มีจำนวนลูกบ้านมาก ทำให้ผู้ประกอบการเองจะไม่เผชิญหน้ากับลูกบ้านทั้งโครงการเอง แต่จะหาคนกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมในแต่ละช่วงการดำเนินการ มาเป็นผู้ร่วมประสานงานไปยังลูกบ้านทั้งโครงการ เพื่อย่นระยะเวลาดำเนินการได้รวดเร็วขึ้น และทำให้ลดปัญหาที่จะเกิดขึ้นจากความขัดแย้งระหว่างผู้ประกอบการกับลูกบ้านได้