การบริหารอาคารชุดที่อยู่อาศัยแบบผสม : กรณีศึกษา โครงการจิวเวลรี่เทรด เซ็นเตอร์ ถนนสีลม กรุงเทพมหานคร

Abstract

อาคารชุดแบบผสม เป็นอาคารชุด ซึ่งสร้างขึ้น เพื่อวัตถุประสงค์ให้เจ้าของร่วมใช้ ทั้งเป็นที่อยู่อาศัย สำนักงานและร้านค้ารวมกันอยู่ในโครงการเดียวกัน เป็นการอำนวยความสะดวกให้แก่ เจ้าของร่วมในโครงการนั้นๆ โดยไม่จำเป็นต้องเสียเวลาเดินทางไปทำงาน หรือหาซื้อสินค้าที่แหล่งอื่น และเนื่องจากโครงการมีการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ต่างกัน วัตถุประสงค์ต่างกัน การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์ เพื่อศึกษาการบริหารอาคารชุดที่อยู่อาศัยแบบผสม และเพื่อศึกษาปัญหาการบริหารจัดการอาคารชุดที่อยู่อาศัยแบบผสม การดำเนินการศึกษาประกอบไปด้วย 1. การสังเกตทางกายภาพ 2. สัมภาษณ์คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ปฏิบัติงานในนิติบุคคลอาคารชุด และ 3. การส่งแบบสอบถาม เจ้าของร่วมและผู้เช่า รวมทั้งศึกษาข้อมูล ทุติยภูมิจากเอกสารที่เกี่ยวข้อง การศึกษาครั้งนี้เลือกศึกษาโครงการจิวเวลรี่เทรดเซ็นเตอร์ ถนนสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร เนื่องจากเป็นโครงการอาคารชุดระดับราคาปานกลาง มีการใช้พื้นที่ครบทั้ง ที่พักอาศัย สำนักงาน และร้านค้า มีอายุ 9 ปี กลางเก่า กลางใหม่ อาคารชุด จิวเวลรี่เทรดเซ็นเตอร์ เป็นอาคารที่ประกอบไปด้วย 2 อาคารเชื่อมต่อกัน ส่วนแรกเป็นอาคาร North Tower สูง 55 ชั้น ประกอบไปด้วยที่พักอาศัย มี 215 ยูนิต สำนักงานมี 412 ส่วนที่ 2 อาคาร South Tower สูง 18 ชั้น เป็นร้านค้าและสำนักงาน ในส่วนของร้านค้า จะศึกษาเฉพาะชั้น L- LG มีจำนวน 73 ยูนิต จากการศึกษา โครงการจิวเวลรี่เทรดเซ็นเตอร์ แบ่งการบริหารจัดการออกเป็น 2 ส่วนคือ นิติบุคคลอาคารชุด รับผิดชอบในส่วนที่พักอาศัยและสำนักงาน ส่วนพลาซ่า รับผิดชอบ ในส่วนของร้านค้า ซึ่งทั้งนิติบุคคลอาคารชุดและพลาซ่า จะมีทีมงานเป็นของตนเองในการบริหารจัดการ และจากการศึกษาพบว่า 1. การบริหารอาคารชุดที่อยู่อาศัยแบบผสมมีการบริหารจัดการดังนี้ 1.1 ที่พักอาศัยและสำนักงานสามารถอยู่ร่วมกันได้ 1.2 การบริหารจัดการอาคารชุดที่อยู่อาศัยแบบผสมควรแบ่งแยกการบริหารออกจากกัน โดยพลาซ่าควรแยกบริหารออกจากนิติบุคคลอาคารชุด 2. ปัญหาการบริหารจัดการอาคารชุดที่อยู่อาศัยแบบผสมพบว่าทั้งพลาซ่าและนิติบุคคลอาคารชุดมีปัญหาร่วมกันดังนี้ 2.1 ปัญหาการบริหารจัดการทั่วไป ได้แก่ การรักษาความสะอาด การควบคุมลานจอดรถ การกำจัดแมลง 2.2 ปัญหาบุคลากร แนวทางแก้ไขปัญหา เนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุดจิวเวลรี่เทรดเซ็นเตอร์ ประกอบไปด้วยการใช้พื้นที่ต่างกัน และยังแบ่งแยกการบริหารจัดการ ดังนั้นควรแก้ไขปัญหาดังนี้ 1.ควรสนองความต้องการของผู้ใช้พื้นที่แต่ละประเภท 2. ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีส่วนร่วมในการบริหารจัดการลานจอดรถ 3. จัดฝึกอบรมเพิ่มเติมความรู้และการบริการให้กับบุคลากร