การวิเคราะห์ต้นทุน-ผลตอบแทนโครงการที่อยู่อาศัยแบบร่วมกันสร้าง : กรณีศึกษา โครงการร่วมกันสร้าง ลาดพร้าว 101

Abstract

โครงการร่วมกันสร้างเกิดขึ้นในระหว่างปี พ.ศ. 2520 - 2529 มีวัตถุประสงค์เพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัยในเมือง โดยคัดเลือกผู้มีรายได้น้อยมาช่วยกันสร้างบ้าน และมีสมาคมร่วมกันสร้างเป็นผู้ช่วยเหลือและแนะนำ ในโครงการมีบ้าน 202 หลัง เป็นบ้านร่วมกันสร้าง 121 หลัง และบ้านที่โครงการสร้างขาย 81 หลัง การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อหารายการต้นทุนและผลตอบแทนที่เกิดขึ้นในโครงการที่อยู่อาศัยแบบร่วมกันสร้าง และประเมินผลโครงการร่วมกันสร้างด้วยวิธีวิเคราะห์ต้นทุน - ผลตอบแทน ทั้งด้านการเงินและด้านเศรษฐศาสตร์ แบ่งการวิเคราะห์เป็น 2 ส่วน คือ ส่วนผู้จัดทำโครงการและส่วนผู้อยู่อาศัย กลุ่มตัวอย่างคือ ชาวบ้านที่ร่วมสร้างและอยู่ตั้งแต่แรกจนถึงปัจจุบัน จำนวน 50 หลัง ใช้ข้อมูลในงบการเงินของบริษัทโครงการร่วมกันสร้าง ช่วงปี 2522 -2541 เพื่อวิเคราะห์ผลเครื่องมือในการวิจัยประกอบคือ กรอบการประเมินซึ่งได้จากขั้นตอนการทำโครงการ 9 ขั้นตอน และแบบสัมภาษณ์ชาวบ้าน วิเคราะห์ข้อมูลโดยการคำนวณตามสูตรตัวชี้วัดความคุ้มค่า รวมถึงการวิเคราะห์ข้อมูลในเชิงคุณภาพ ผลจากการวิจัยสรุปได้ดังนี้ 1. ส่วนของผู้จัดทำโครงการ : พบรายการต้นทุน 27 รายการ เป็นต้นทุนที่จ่ายจริง 24 รายการ และต้นทุนที่ไม่ได้จ่ายจริง 3 รายการ ส่วนรายการผลตอบแทนพบ 23 รายการ เป็นผลตอบแทนทางตรง 21 รายการ และผลตอบแทนทางอ้อม 2 รายการ เมื่อประเมินผลด้านการเงินช่วง 20 ปี พบว่าถ้าลงทุนเฉพาะกลุ่มร่วมกันสร้างจะทำให้ขาดทุนร้อยละ 37 ของต้นทุน หรือถ้าลงทุนเฉพาะกลุ่มสร้างเพื่อขายอย่างเดียวจะได้กำไรร้อยละ 40 ของต้นทุน แต่ถ้าผสมผสานกันทั้งสองส่วนจะทำให้ได้กำไรร้อยละ 4 ของต้นทุน ทั้งนี้ต้องทำโครงการในสัดส่วนของกลุ่มสร้างเพื่อขายต่อกลุ่มร่วมกันสร้าง 40 : 60 อัตราเงินเฟ้อร้อยละ 5.9 และอัตราความเจริญทางเศรษฐกิจประมาณร้อยละ 6.3 ส่วนผลด้านเศรษฐศาสตร์ พบว่า โครงการได้กำไรเพียงร้อยละ 0.43 ของต้นทุน การคำนวณ NPV, IRR และ B/C Ratio มีความสอดคล้องกันคือ ไม่มีความเหมาะสมในการลงทุน เพราะให้ผลไม่คุ้มค่าทั้งในด้านการเงินและด้านเศรษฐศาสตร์ แต่เมื่อประเมินรายการที่ไม่สามารถวัดเป็นตัวเงินได้ พบว่ามีส่วนที่เป็นผลตอบแทนมากกว่าต้นทุนที่ใช้ไป 2. ส่วนของผู้อยู่อาศัย : พบรายการต้นทุน 10 รายการ แบ่งเป็นต้นทุนที่จ่ายจริง8 รายการ และต้นทุนที่ไม่ได้จ่ายจริง 2 รายการ พบรายการผลตอบแทน 30 รายการ เป็นผลตอบแทนทางตรง 25 รายการ และผลตอบ แทนทางอ้อม 5 รายการ นำผลตอบแทนทางตรงมาจัดเป็น 3 กลุ่ม คือ กายภาพ เศรษฐกิจ/การเงิน และสังคม ได้สัดส่วน 8:7:9 แสดงว่าได้รับผลตอบแทนทั้ง 3 ด้านใกล้เคียงกัน การคำนวณตามสูตรตัวชี้วัดความคุ้มค่า พบว่าค่า NPV, IRR และ B/C Ratio มีความสอดคล้องกันคือ มีความเหมาะสมในการลงทุนเพราะผู้อยู่อาศัยได้รับประโยชน์มากกว่าผลเสีย นอกจากนี้ผลในเชิงคุณภาพยังชี้ให้ เห็นว่าได้รับผลตอบแทนมากกว่าต้นทุน จากผลการวิจัยทั้งหมดจึงสรุปได้ว่า โครงการนี้เป็นประโยชน์ต่อผู้มีรายได้น้อย เพราะได้รับความมั่นคงจากการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง มีโอกาสได้อยู่กันเป็นชุมชนและสามารถบริหารจัดการกันเองได้ ซึ่งเป็นแนวทางทำให้เกิดการพัฒนาที่ยั่งยืนต่อไป ถึงแม้ว่าผลการลงทุนจะไม่มีความคุ้มค่า แต่ผู้จัดทำสามารถบริหารโครงการไม่ให้เกิดผลขาดทุนได้ และยังมีส่วนช่วยแก้ปัญหาสังคมเรื่องที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยวิธีหนึ่ง