ปัญหาเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนต่างด้าวในธุรกิจที่พักอาศัย

Abstract

การลงทุนในธุรกิจที่พักอาศัยในประเทศไทยเป็นที่น่าสนใจอย่างมากสำหรับนักลงทุนต่างด้าว เพราะประเทศไทยมีภูมิประเทศและภูมิอากาศที่เหมาะสม ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ดึงดูดคนต่างด้าวที่ต้องการหาที่พักอาศัยนอกประเทศของตนเป็นอย่างดี จึงเป็นผลให้นักลงทุนต่างด้าวที่ทราบความต้องการนั้น ดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับที่พักอาศัยในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก ในขณะที่กฎหมายไทยมีข้อจำกัดในการประกอบธุรกิจดังกล่าว จึงทำให้เกิดการดำเนินธุรกิจที่พักอาศัยโดยอาศัยช่องทางทางกฎหมายที่ไม่สอดคล้องกับหลักการถือครองที่ดินตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 นักลงทุนต่างด้าวไม่อาจขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจที่พักอาศัย เว้นแต่ในกรณีที่นักลงทุนต่างด้าวต้องการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและได้รับการส่งเสริมการลงทุน ตาม พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 นอกจากนี้ นักลงทุนต่างด้าวที่ต้องการประกอบธุรกิจที่พักอาศัยประเภทอื่นๆ เช่น ธุรกิจเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ ซึ่งไม่ใช่ธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนและไม่อาจขออนุญาตได้มาซึ่งที่ดินตาม พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ก็อาศัยกฎหมายอื่นๆ ได้แก่ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และตาม พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 หรือการก่อตั้งทรัพยสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพื่อประกอบธุรกิจที่พักอาศัย การเข้าถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอยู่ตามกฎหมายปัจจุบันข้างต้น ไม่สอดคล้องและเหมาะสมต่อการประกอบธุรกิจที่พักอาศัยที่นักลงทุนต่างด้าวต้องการเข้ามาลงทุน นักลงทุนต่างด้าวเหล่านี้ จึงหาวิธีการอื่นเพื่อเข้าถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบธุรกิจที่พักอาศัย ซึ่งได้แก่ การจัดตั้งบริษัทซึ่งมีผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละ 51 ของทุนจดทะเบียน และจำนวนผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด เพื่อให้บริษัทดังกล่าวมีสัญชาติไทยตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 และสามารถรับโอนที่ดินได้ แต่นักลงทุนต่างด้าวจะเป็นผู้บริหารจัดการบริษัทตามกลไกที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของบริษัท และการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยมีลักษณะเป็นการถือหุ้นแทนนักลงทุนต่างด้าว กรณีดังกล่าวตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ไม่ได้บัญญัติเกี่ยวกับอำนาจการบริหารจัดการของนิติบุคคล แต่พิจารณาเฉพาะเรื่องทุนและจำนวนผู้ถือหุ้นเท่านั้น ทำให้การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนต่างด้าวข้างต้นไม่อาจควบคุมได้อย่างแท้จริง ส่งผลกระทบต่อความมั่นคงของประเทศ การพัฒนาธุรกิจที่พักอาศัยเป็นเรื่องสำคัญเรื่องหนึ่งของระบบเศรษฐกิจของประเทศไทย และในขณะเดียวกันจะต้องมีการควบคุมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนต่างด้าวด้วย ประเทศไทยยังมีความจำเป็นที่จะต้องพึ่งแหล่งเงินทุนและประสบการณ์ทางวิทยาการการบริหารจัดการธุรกิจของนักลงทุนต่างด้าว จากการศึกษาตามสภาวการณ์เศรษฐกิจและสังคม ณ ปัจจุบันพบว่า หากมีการแก้ไขเพิ่มเติมประเภทกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตาม พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ให้รวมถึงธุรกิจที่พักอาศัยประเภทอื่นๆ, แก้ไขให้สิทธิการเช่าตาม พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ให้มีลักษณะเป็นทรัพยสิทธิโดยพิจารณาเปรียบเทียบกับหลักกฎหมายของประเทศอังกฤษและเพิ่มเติมพื้นที่ที่สามารถขอจดทะเบียนการเช่าได้ รวมทั้งแก้ไขบทลงโทษแก่ผู้กระทำผิดตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 จะทำให้นักลงทุนต่างด้าวเลือกที่จะเข้าถือครองอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้องตามระบบของกฎหมายของประเทศไทย