แนวทางการพัฒนาและบริหารอาคารทางประวัติศาสตร์มาเป็นโรงแรมบูติคในเขตกรุงเทพฯ กรณีศึกษา  โรงแรมจักรพงษ์วิลล่าและโรงแรมพระยาพาลาซโซ

กรณ์ธัญรินท์ บุญจงไพศรี

dc.contributor.advisor	ไตรรัตน์ จารุทัศน์	en_US
dc.contributor.author	กรณ์ธัญรินท์ บุญจงไพศรี	en_US
dc.contributor.other	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์	en_US
dc.date.accessioned	2015-09-18T04:23:22Z
dc.date.available	2015-09-18T04:23:22Z
dc.date.issued	2557	en_US
dc.identifier.uri	http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/46231
dc.description	วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2557	en_US
dc.description.abstract	เนื่องจากมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาประเทศไทยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ได้รับรางวัล 4 ปีซ้อนว่าเป็นแหล่งท่องเที่ยวอันดับที่ 1 และจุดท่องเที่ยวยอดนิยมในกรุงเทพฯ ก็อยู่ในเขตรัตนโกสินทร์ฯ จึงทำให้ผู้ประกอบการเล็งเห็นแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจประเภทโรงแรมบูติค และปัจจุบันได้มีหลายประเทศที่นำอาคารทางประวัติศาสตร์มาพัฒนาและบริหารเป็นโรงแรมบูติค ดังเช่น Historichotelsworldwide.com ที่รวบรวมโรงแรมจากทั่วโลก โดยกำหนดว่าสถานที่นั้นจะต้องมีอายุมากกว่า 50 ปี อยู่ในพื้นที่ที่มีความสำคัญทางประวัติศาสตร์ ซึ่งได้สอดคล้องกับหลักเกณฑ์การให้รางวัลอนุรักษ์ดีเด่นในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิคจาก UNESCO วิทยานิพนธ์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษา 1) กระบวนการในการพัฒนาและบริหารอาคารเก่าทางประวัติศาสตร์มาเป็นโรงแรมบูติค 2) ปัญหาและวิธีแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นก่อน/ระหว่าง/หลังกระบวนการพัฒนาและบริหารมาเป็นโรงแรมบูติค โดยดูในเรื่องกายภาพ การบริหารกิจการและบุคลากร การตลาด การบริการ และการเงิน มีวิธีวิจัยโดยการสัมภาษณ์ผู้บริหารของทั้ง 2 โรงแรม และผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งได้ค้นคว้าข้อมูลด้านเอกสาร งานวิจัย และเข้าสำรวจลักษณะทางกายภาพของกรณีศึกษา ผลการศึกษาพบว่า ทั้ง 2 โรงแรมมีกระบวนการในการพัฒนาและบริหารที่ต่างกันคือ จักรพงษ์วิลล่าได้พัฒนาอาคารเก่าในรูปแบบ Reconstruction ด้วยการสร้างเรือนไม้ทรงไทยขึ้นใหม่แทนเรือนเดิม โดยยังคงรักษาความแท้ในเรื่องของทำเลที่ตั้ง แผนผังของพื้นที่เดิม ขณะที่พระยาพาลาซโซได้พัฒนาในรูปแบบ Rehabilitation โดยปรับปรุงอาคารเก่าให้ตอบสนองต่อการใช้สอยในปัจจุบัน ทั้งนี้พยายามรักษาอาคาร วัสดุและสีให้เหมือนกับสมัยก่อนมากที่สุด ได้ติดต่อกรมศิลปากรเข้ามาช่วยเสนอแนะ ในส่วนบริการ จักรพงษ์วิลล่าให้บริการแบบ Bed & Breakfast ตามเวลาออฟฟิศซึ่งเหมาะสมกับความต้องการของนักท่องเที่ยวชาวยุโรปที่คุ้นเคยกับการบริการสไตล์นี้ ขณะที่พระยาพาลาซโซจะมีพนักงานต้อนรับตลอด 24 ชม. สิ่งที่เหมือนกันคือทั้ง 2 โรงแรมเริ่มต้นโครงการโดยมีอาคารทางประวัติศาสตร์เป็น Product lead ที่เจ้าของโครงการได้ศึกษาแล้วว่ากลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ที่ชื่นชอบท่องเที่ยวในแนวศิลปวัฒนธรรมเป็นชาวยุโรป มีการศึกษาระดับสูง ทำงานในระดับการจัดการและมีความสามารถในการจ่าย จึงออกแบบและตกแต่งภายในโครงการด้วยสไตล์ไทยโบราณ เน้นกลุ่มลูกค้าในระดับ Niche market ทั้ง 2 โรงแรมบริหารกิจการด้วยเจ้าของโครงการเอง มีวิสัยทัศน์ในเรื่องของการอนุรักษ์ศิลปวัฒนธรรม จัดองค์กรตามหน้าที่ มีขนาดเล็กและไม่ซับซ้อน ซึ่งเป็นข้อดีในการปรับปรุงระบบการทำงานและตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว ไม่ต้องผ่านหลายระดับชั้น พิถีพิถันในเรื่องการบริการและมีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน ทั้ง 2 โรงแรมไม่มีงบประมาณสำหรับการตลาด ใช้ช่องทางการจำหน่ายห้องพักผ่าน OTA เป็นหลัก และลงทุนโครงการทั้งหมดด้วยเงินส่วนตัวและการระดมทุนจากหุ้นส่วน ข้อค้นพบคือ เจ้าของมีพื้นฐานความรู้และชื่นชอบในงานศิลปะ มีแรงบันดาลใจที่อยากจะทำให้อาคารเก่ากลับมามีชีวิต ไม่เน้นการคืนทุนที่สร้างกำไรให้อย่างมหาศาล แต่เน้นการคืนทุนทางจิตใจที่ได้สร้างคุณค่าให้กับอาคารทางประวัติศาสตร์ เหมาะสำหรับเจ้าของโครงการที่เป็นเจ้าของที่ดิน เพราะเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินและยังสร้างรายได้ให้แก่เจ้าของ	en_US
dc.description.abstractalternative	As the number of foreign tourists have been continually increasing especially in Bangkok, which has been awarded The World’s Best City Award for four consecutive years and many tourist attractions are located in the area of Ratanakosin, entrepreneurs have seen the potentiality of boutique hotels. There are also many countries developing and managing historic buildings as boutique hotels such as This thesis aims at studying 1) the process in developing and managing historic buildings as boutique hotels 2) the problems and solutions before/during/after the developing process and the management of boutique hotels with regard to the physicality, management, member staff, marketing, service and finance. Data are collected from the interview with the executives of both hotels and related experts including document research, research and field study of the case studies’ physicality. The research results show that both hotels have different ways of development and management. Chakrabongse Villas have been developed using the reconstruction format by building new Thai wooden houses to replace the original ones and keeping the original location and plan. On the other hand, Praya Palazzo has been developed using the rehabilitation format by renovating old buildings to suit present needs while trying to keep the original building, materials and colors as much as possible with suggestions from the Fine Arts Department. The service of Chakrabongse Villas is in Bed & Breakfast style during office time which suits the need of European travelers who are familiar with this style while Praya Palazzo has 24-hour service. The similarity is that both hotels are initiated with historic buildings as the product lead. The project owner has already researched that the target customers are educated European travelers who like cultural travel, work in the management level and have the ability to pay. The buildings are then designed and decorated with ancient Thai style focusing on niche market customers. Both hotels are managed by their owners who have visions in cultural conservation. The organizations are managed according to the member staffs’ duties. They are both small and not complicated. These are the advantages for improving the management system and quickly serving the customers’ needs without passing many steps. Detailed service and completed facilities are offered. Both hotels have no budget for marketing and the rooms are sold mainly through OTA. All investment money is from private money and fundraising from partners. It is also found that the owners have background knowledge and are interested in arts. They are inspired to revive the buildings without making too much profit but focusing instead on adding values to historical buildings. This is suitable for the project owners who are the landlords themselves as it is a way to add value to the assets and also an opportunity to create income for the owners.	en_US
dc.language.iso	th	en_US
dc.publisher	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย	en_US
dc.relation.uri	http://doi.org/10.14457/CU.the.2014.1108
dc.rights	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย	en_US
dc.subject	โรงแรมจักรพงษ์วิลล่า
dc.subject	โรงแรมพระยาพาลาซโซ
dc.subject	อาคารประวัติศาสตร์ -- ไทย -- กรุงเทพฯ
dc.subject	อาคารประวัติศาสตร์ -- การอนุรักษ์และการบำรุงรักษา
dc.subject	โรงแรม -- การบำรุงรักษาและการซ่อมแซม
dc.subject	โรงแรม -- ไทย -- กรุงเทพฯ
dc.subject	การตลาด
dc.subject	Chakrabongse Villas
dc.subject	Praya Palazzo
dc.subject	Historic buildings -- Thailand -- Bangkok
dc.subject	Historic buildings -- Conservation and restoration
dc.subject	Hotels -- Maintenance and repair
dc.subject	Hotels -- Thailand -- Bangkok
dc.subject	Marketing
dc.title	แนวทางการพัฒนาและบริหารอาคารทางประวัติศาสตร์มาเป็นโรงแรมบูติคในเขตกรุงเทพฯ กรณีศึกษา โรงแรมจักรพงษ์วิลล่าและโรงแรมพระยาพาลาซโซ	en_US
dc.title.alternative	REAL ESTATE DEVELOPMENT GUIDELINES FROM HISTORIC BUILDINGS INTO BOUTIQUE HOTELS, BANGKOK HOTEL CASES : CHAKRABONGSE VILLAS AND PRAYA PALAZZO	en_US
dc.type	Thesis	en_US
dc.degree.name	เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต	en_US
dc.degree.level	ปริญญาโท	en_US
dc.degree.discipline	การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์	en_US
dc.degree.grantor	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย	en_US
dc.email.advisor	Trirat.J@Chula.ac.th,trirat13@gmail.com	en_US
dc.identifier.DOI	10.14457/CU.the.2014.1108