ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์เพื่อการประเมินราคาที่ดิน

Abstract

งานวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพี่อนำเสนอวิธีการในการนำเอาระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์มาใช้ในการประเมินราคาที่ดิน โดยมิวัตถุประสงค์หลัก 3 ประการคือ เพี่อศึกษารูปแบบการประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันซึ่งทำการศึกษาเฉพาะการประเมินราคาของกรมที่ดิน ธนาคาร และบริษัทเอกชนโดยศึกษาจากเอกสารและรายงานต่าง ๆ ตลอดจน สัมภาษณ์ผู้ที่เกี่ยวข้อง วัตถุประสงค์ที่สองมิจุดมุ่งหมายเพี่อสร้างแบบจำลองเพี่อการประเมินราคาที่ดินซึ่งแบบจำลองดังกล่าวได้แก่ แบบจำลองปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยในเขตเมืองโดยศึกษาจากความเห็นของผู้ประเมินราคาซึ่งเป็นสมาชิกสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยจำนวน 200 คนต่อปัจจัยที่มิผลต่อมูลค่าที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยในเขตเมืองจำนวน 24 ปัจจัยด้วยวิธีการใช้แบบสอบถามในการเก็บรวบรวมข้อมูล และวัตถุประสงค์สุดท้ายเพี่อ นำฐานข้อมูลภูมิศาสตร์มาใช้ในการประเมินราคาที่ดินโดยศึกษาเฉพาะกรณีการนำระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์มาใช้ในการวิเคราะห์ปัจจัยที่มิผลต่อมูลค่าที่ดินซึ่งเป็นผลจากการศึกษาในวัตถุประสงค์ที่สอง ผลที่ได้จากการวิจัยทำให้ทราบว่า การประเมินราคาของกรมที่ดิน ธนาคารและบริษัทเอกชนส่วนใหญ่เป็นการประเมินราคาโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดซึ่งเป็นวิธีการที่เปรียบเทียบแปลงที่ดินที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันและอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกันจะถูกจัดอยู่ในกลุ่มราคาเดียวกันนอกจากนี้จากผลการศึกษาพบว่าปัจจัยที่ผู้ประเมินราคาเห็นว่ามีผล ต่อมูลค่าที่ดินมากถึงมากที่สุดมีจำนวน 14 ปัจจัยเรียงตามลำดับความสำคัญได้แก่ ปัจจัยประเภททางเข้าออก ย่านการใช้ที่ดิน ไฟฟ้า ประปา รูปร่างแปลงที่ดิน ความกว้างด้านหน้าแปลงที่ดิน พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พระราชบัญญัติผังเมือง เนื้อที่แปลงที่ดิน ความกว้างถนน ผิวถนน โทรศัพท์ ท่อระบายนํ้า และความลึกแปลงที่ดิน และเมื่อนำเอา ฐานข้อมูลภูมิศาสตร์มาใช้เป็นเครื่องมือในการวิเคราะห์ปัจจัยดังกล่าวโดยมีขั้นตอนในการนำมาใช้ 4 ขั้นตอนคือ ขั้นตอนในการออกแบบฐานข้อมูลและการนำเข้าข้อมูล ขั้นตอนในการกำหนดเกณฑ์ในการวัดและค่านํ้าหนักปัจจัย ขั้นตอนในการค้นคืนข้อมูลจากฐานข้อมูลและวิเคราะห์ข้อมูลโดยวิธีจำแนกใหม่พร้อมพร้อมกำหนดค่าน้ำหนักปัจจัยลงในฐานข้อมูล และขั้นตอนสุดท้ายได้แก่ ขั้นตอนในการแสดงผลข้อมูลในรูปของแผนที่ระวางที่ดินเชิงเลข ผลจากการศึกษาพบว่าระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ทำให้การประเมินราคาที่ดินมิความน่าเชื่อถือและมีความถูกต้องมากขึ้นซึ่งกลยุทธ์นี้สามารถเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดเก็บ แก้ไข และวิเคราะห์ข้อมูลที่เกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินได้เป็นอย่างดี