ปัญหาการบังคับใช้สัญญาสนับสนุนทางการเงินแก่โครงการอสังหาริมทรัพย์

Abstract

เนื่องจากการลงทุนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ต้องใช้เงินจำนวนมากและเป็นกรณีที่เกี่ยวข้องกับบุคคลต่าง ๆ ในระบบธุรกิจ ดังนั้น ผู้ลงทุนและพัฒนาโครงการจึงมักจะต้องขอรับการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงินซึ่งการขอรับการสนับสนุนทางการเงินนั้น ๆ จะมีการจัดทำสัญญาขึ้นหลายฉบับด้วยกัน มีทั้งสัญญาที่ก่อหนี้ประธานและสัญญาให้หลักประกันอันเป็นสัญญาอุปกรณ์ ในสัญญาเหล่านี้จะได้กำหนดสิทธิและหน้าที่ระหว่างคู่สัญญาไว้ ซึ่งโดยมากภาระหน้าที่ต่าง ๆ จะตกอยู่แก่ฝ่ายผู้ลงทุนและพัฒนาโครงการซึ่งเป็นลูกหนี้ ส่วนสถาบันการเงินซึ่งเป็นเจ้าหนี้นั้นจะมีแต่เฉพาะส่วนที่เป็นสิทธิเท่านั้น ในการศึกษานี้จึงมุ่งทำการศึกษาถึงปัญหาในการบังคับใช้กฎหมายในสัญญาระหว่างสถาบันการเงินกับผู้ลงทุนและพัฒนาโครงการอันเป็นขั้นตอนของการพัฒนาเพื่อการจัดสร้างอาคาร ที่พักอาศัยเท่านั้น จากการศึกษาพบว่าข้อสัญญาระหว่างสถาบันการเงินกับผู้ลงทุนและพัฒนาโครงการต่าง ๆ เหล่านั้นเป็นข้อสัญญาที่สามารถใช้บังคับได้ แต่ปัญหาที่สำคัญที่สุดก็คือ สถาบันการเงินไม่ยอมให้เงินสนับสนุนทั้ง ๆ ที่ตกลงกันไว้และสถาบันการเงินอยู่ในฐานะที่จะปฏิบัติตามข้อตกลงได้ หรือในกรณีที่สถาบันการเงินนั้นถูกทางราชการสั่งให้ระงับการดำเนินกิจการทำให้ไม่สามารถ ปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำไว้กับผู้ลงทุนและพัฒนาโครงการได้ ในการนี้ผู้ลงทุนและพัฒนาโครงการ แม้ว่าจะเป็นผู้สุจริตเพราะปฏิบัติหน้าที่ตามที่ข้อสัญญากำหนดไว้จะบังคับให้สถาบันการเงินให้ เงินกู้ครบตามจำนวนที่ตกลงกันคงไม่ได้เพราะสภาพบังคับแห่งหนี้ไม่เป็ดซ่องให้ทำไต้ ดังนั้น หนทางเยียวยาความเสียหายต่อกรณีดังกล่าว คือ การกำหนดค่าเสียหาย แต่ทั้งนี้ ผู้ลงทุนและ พัฒนาโครงการต้องนำสืบต่อศาลให้เห็นชัดเจนว่าความเสียหายที่ไต้รับนั้นมีอยู่อย่างไรและจำนวน เพียงใด แต่ทั้งนี้ต้องอยู่บนพื้นฐานที่ว่าผู้ลงทุนและพัฒนาโครงการไม่ไต้เป็นผู้ผิดสัญญาด้วย