แนวทางการวางแผนการใช้ที่ดินในเขตยานนาวา

Abstract

การวิจัยครั้งนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อเสนอแนวทางการใช้ที่ดิน และศึกษาการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินในเขตยานนาวา เนื่องจากพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงจากการพัฒนาระบบโครงข่ายคมนาคม ทำให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินจากพื้นที่เกษตรกรรมและที่ดินโล่งว่าง เป็นที่พักอาศัย และพาณิชยกรรม นอกจากนี้ยังมีนโยบายและโครงการของภาครัฐที่มีผลต่อศักยภาพและแนวโน้มการพัฒนาพื้นที่พระราม 3 โดยกำหนดให้เป็นศูนย์กลางการบริการ การเงิน การธนาคาร การคมนาคมติดต่อสื่อสาร และการบริการที่สำคัญในสาขาต่าง ๆ ส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่นี้มีราคาประเมินสูงขึ้น การใช้ที่ดินในแนวดิ่ง และรูปแบบอาคารสูงที่เกิดขึ้นเพื่อให้คุ้มต่อราคาที่ดิน จากการศึกษา พบว่าในปี พ.ศ. 2517 - พ.ศ. 2537 การใช้ที่ดินของเขตยานนาวาประเภทต่าง ๆ เช่น เกษตรกรรม อุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัย สถาบันราชการ และสถานศึกษา มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน เมื่อมีการเพิ่มระบบโครงข่ายคมนาคม โดยการสร้างถนนพระราม 3 และถนนรัชดาภิเษก เช่นเปลี่ยนพื้นที่เกษตรกรรม เป็นอุตสาหกรรม และคลังสินค้าตามแนวถนนสายหลัก ส่วนการใช้ที่ดินที่อยู่อาศัย เริ่มขยายเข้าไปในพื้นที่เกษตรกรรม ที่อยู่ลึกจากถนนสายหลัก จึงเป็นการใช้ที่ดินแบบผสมทั้งประเภทอุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัย และพาณิชยกรรม โดยชุมชนแออัดในพื้นที่มีการขยายออกไปบางส่วน เพราะความต้องการที่ดินเพื่อการปลูกสร้างอาคาร เมื่อปี พ.ศ. 2528 พื้นที่พระราม 3 มีการเติบโตทางเศรษฐกิจและมีการขยายตัวด้านการใช้ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ตามริมถนนพระราม 3 โดยมีการปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ในรูปแบบอาคารสูง เนื่องจากเป็นพื้นที่อยู่ใกล้ย่านธุรกิจ และเส้นทางคมนาคมที่สะดวกต่อการเข้าถึงพื้นที่ รวมทั้งมีราคาประเมินที่ดินตํ่ากว่าพื้นที่ข้างเคียง นอกจากนี้ในเขตยานนาวายังเหลือพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา (Waterfront) ซึ่งสามารถนำมาพัฒนาได้ ดังนนจึงเป็นแนวทาง การส่งเสริมของกรุงเทพมหานครในการพัฒนาพื้นที่พระราม 3 และริมแม่นํ้าเจ้าพระยาให้เป็นย่านธุรกิจใหม่ ในการวิจัยครั้งนี้ ได้เสนอแนะแนวการใช้ที่ดินที่เหมาะสม เพื่อรองรับการพัฒนาย่านธุรกิจ พื้นที่พระราม 3 และพื้นที่ที่มีศักยภาพบริเวณริมแม่น้ำ นอกจากนี้ยังเสนอแนะแนวทางการพัฒนาในการวางระบบสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ คือ ท่าเรือ สวนสาธารณะ และระบบโครงข่ายคมนาคมต่าง ๆ เพื่อรองรับการขยายตัวการใช้ที่ดินในอนาค